מזל טוב! קבלתם החלטה ורכשתם דירה. עכשיו נותר רק לשלם עליה, אז חסכתם קצת כסף ואולי גם ההורים קצת עזרו, וכעת הגיע השלב של לקיחת המשכנתא.

משכנתא הינה הלוואה שניתנת כנגד שעבוד הנכס לבנק המלווה.

היתרון הגדול בהלוואת משכנתא הינו האפשרות לפריסת שנים ארוכה יותר מכל הלוואה בנקאית אחרת. ניצול מושכל ונכון של כלי זה יכול להביא לשדרוג משמעותי של הנכס הנרכש, לקביעת החזרים חודשיים נוחים ואף לחסכון כספי לטווח הארוך.

אז לפני שמתחילים את המירוץ אחרי המשכנתא, הקדישו מספר דקות וקראו את הטיפים הבאים שיכולים לחסוך לכם הרבה מאוד כסף :

1. מסגרת תקציב – לפני שקובעים את גובה המשכנתא הנדרשת, מומלץ לבנות מסגרת תקציב ולשקלל בה את כל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. לדוגמא : עלות שיפוץ, שכר טרחת מתווך, שכר טרחת עו"ד, עלות ריהוט וכו'…. מסך המסגרת לנכות את ההון העצמי ואז לקבוע את גובה המשכנתא הנדרשת.

2. אישור עקרוני – אני תמיד ממליצה לדאוג לאישור עקרוני מהבנק בטרם חותמים על חוזה הרכישה. האישור העקרוני מהבנק מאשר את גובה המשכנתא בהתחשב ברמת ההכנסות, התחייבויות קיימות, התנהלות אשראית קודמת, גיל הלווים וכו'…. בחלק מהמקרים ניתן אף לקבל אישור עקרוני בטלפון.  כמו כן, באישור העקרוני יצוינו התנאים וההסתייגויות של הבנק שחשוב להבינם ויכולים להשפיע על לוח התשלומים בחוזה הרכישה.

3. תמהיל משכנתא – כיום קיימים בשוק המשכנתאות מסלולי משכנתא רבים ועל פי בסיסי הצמדה שונים : מדד המחירים לצרכן, מט"ח, ללא הצמדה בכלל…

כחלק מפיזור סיכונים יש לקבוע תמהיל לפי כמה בסיסי הצמדה וזאת בהתחשב במסלול, מידת הגמישות של המסלול והתקופה. לדוגמא : מסלולים צמודי מדד עדיף לקחת לתקופה קצרה יותר.

4. שינויים צפויים או בלתי צפויים – כאשר קובעים את תמהיל המשכנתא, יש לתת את הדעת על שינויים צפויים ואפילו שינויים בלתי צפויים במהלך חיי ההלוואה. שינויים במבנה ההכנסה : סיום רכישת תואר, פיטורין, קרנות השתלמות, החלפת מקום עבודה… ושינויים במבנה התא המשפחתי : ילדים נוספים,  פירוק שותפות…

5. משא ומתן על ריביות – לאחר שסוכם התמהיל מומלץ מאוד לנהל משא ומתן עם מספר בנק על אותו התמהיל על מנת שניתן יהיה להשוות. לכל בנק יש את היתרונות היחסיים שלו, ודרך משא ומתן יעיל ניתן לנצל זאת ואף לקבל ריביות נמוכות יותר.

6. עלות כוללת – במידה ולאחר המשא ומתן עדיין קיימת התלבטות בין הבנקים ו/או בין המסלולים השונים, השתמשו בעלות כוללת (סך התשלומים לבנק לאורך כל תקפת ההלוואה) ככלי לקבלת ההחלטה. חשוב לגלם בעלות הכוללת את כל השינויים הצפויים בחיי ההלוואה לדוגמא : השפעות מדד המחירים לצרכן ושינוי ריביות במסלולים הגמישים

7. עלויות נלוות – מעבר לתשלום ההחזר החודשי ישנם עלויות נוספות נלוות חד פעמיות בתהליך : עלות שמאות, עלות פתיחת תיק, אגרות לטאבו ולרשם המשכונות, יפוי כח נוטריוני…  חלק מהעלויות שאינן אגרות, ניתן להוזיל על ידי משא ומתן עם הבנק.

8. מחזור – אחת לתקופה מומלץ מאוד לבחון את תנאיי הלוואת המשכנתא. עולם המשכנתאות דינמי מאוד ומשתנה מעת לעת. מסלולים וריביות שהיו אטרקטיביים לתקופה מסוימת ייתכן וכבר אינם כאלו.  על ידי בחינת תנאי ההלוואה והתאמתה למציאות הרלוונטית, ניתן שפר את תנאיי ההלוואה : להוריד ריביות, לקצר תקופות, להחליף מסלולים …. ובכך לייצר חסכון כספי גדול מאוד.

9. הלוואה לכל מטרה – ניתן גם להשתמש במשכנתא כאמצעי למינוף. באם הנכס אינו ממושכן בכלל או ממושכן לא בסכום המקסימאלי, ניתן לקחת משכנתא כהלוואה לכל מטרה ולהשתמש בה לסגירת חובות, רכישת נכס נוסף, עזרה לילדים וכו'…

10. יועץ משכנתאות – השתמשו בשירותיו של יועץ משכנתאות. יועץ משכנתאות מקצועי ומיומן הבקיא בכל רזי עולם המשכנתאות יכול לחסוך להם הרבה זמן וכסף. היועץ  ינתח את מצבכם הפיננסי ויבחן את יכולת ההחזר שלכם, יבנה אתכם את מסגרת התקציב, ינהל עבורכם את כל הממשקים עם הבנקים השונים ,ייקצר לוחות זמנים, ישמור על האינטרסים שלכם וילווה אתכם עד שתקבלו את כספי המשכנתא.